Правильная новостройка

Справка

Проектная декларация: как её читать, выбирая новостройку

Как устроена проектная декларация по действующей форме Минстроя, где в ней застройщик, разрешение, сроки, банк эскроу и социальные объекты, что сверить до брони — по закону № 214-ФЗ.

6 минут чтения

Сводка

Проектная декларация содержит сведения о застройщике и о проекте строительства. По закону она определяет, в каких пределах застройщик вправе привлекать деньги дольщиков, и является официальным документом (часть 1 статьи 19 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Форму декларации утвердил Минстрой России приказом от 04.04.2022 № 239/пр. Для многоквартирных домов в ней три блока: сведения о застройщике (разделы 1–8), о проекте строительства (разделы 9–23) и о фактах внесения изменений в проектную документацию (раздел 24). Для малоэтажных жилых комплексов в форме есть отдельная часть.

Начинать чтение удобно с раздела 19. Там видно, куда платят дольщики — на расчётный счёт застройщика или на счета эскроу (графа 19.5.1), а при эскроу назван банк (подраздел 19.2). От этого зависит, какие нормы работают. Если деньги дольщиков идут на счета эскроу, декларацию до первого договора размещают в единой информационной системе жилищного строительства, а часть требований закона к застройщику и части 2.1–2.3 статьи 19 о выдаче заключения органом региона к таким договорам не применяются (части 4 и 6.1 статьи 15.4 закона № 214-ФЗ).

Ниже — какие разделы открыть в первую очередь и что в них проверить. Закон и форму мы сверили по официальному порталу правовой информации 27 сентября 2026 года.

По шагам

Схема блоков проектной декларации по форме приказа Минстроя № 239/пр: сведения о застройщике — разделы 1–8, о проекте строительства — разделы 9–23, изменения проектной документации — раздел 24
Три блока проектной декларации и разделы, которые стоит открыть до брони
Шаг Раздел формы Что там Норма закона № 214-ФЗ
1 19 расчётный счёт или эскроу (графа 19.5.1), банк эскроу (19.2), целевой кредит (19.6), число заключённых договоров (19.7) ст. 21 ч. 1 пп. 11, 11.1, 11.2
2 1–2 наименование, коммерческое обозначение, адрес, ИНН, ОГРН застройщика ст. 20 ч. 1 пп. 1–2
3 3 и 3.1 учредители с 5 % голосов и больше, группа лиц застройщика ст. 20 ч. 1 пп. 3 и 3.2
4 4 проекты застройщика, его основного общества и дочерних обществ основного общества за три года, даты разрешений на ввод ст. 20 ч. 1 п. 4
5 6 финансовый результат, кредиторская и дебиторская задолженность на последнюю отчётную дату ст. 20 ч. 1 п. 6
6 11 и 12 разрешение на строительство и права на землю ст. 21 ч. 1 пп. 2–3
7 9, 15 и 16 дома, число и характеристики помещений, общее имущество ст. 21 ч. 1 пп. 5, 7, 8
8 17 график стройки, срок ввода, срок передачи квартир ст. 21 ч. 1 пп. 9 и 9.1
9 22 социальные объекты, расходы на которые возмещают деньгами дольщиков ст. 21 ч. 1 п. 16, ст. 18.1
10 24 факты внесения изменений в проектную документацию ст. 19 ч. 4

Как читать таблицу. Разделы 1–8 — о том, кто строит: владельцы, группа лиц, прошлые проекты, финансы. В разделе 7 застройщик указывает, отвечает ли он требованиям части 2 статьи 3: например, проводится ли ликвидация и вводил ли арбитражный суд одну из процедур дела о банкротстве (графы 7.1.2 и 7.1.3). При счетах эскроу графы этого раздела не заполняют — так сказано в сноске 18 к форме. Разделы 9–23 — о самом доме и деньгах. Кроме тех, что в таблице, здесь благоустройство и подключение к сетям (разделы 13 и 14), планируемая стоимость строительства (раздел 18) и договор, ради исполнения которого реализуют проект, например о комплексном развитии территории (раздел 10).

Где смотреть

Декларацию заполняют как электронную форму в единой информационной системе жилищного строительства и подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 2 статьи 19, часть 6.1 статьи 15.4). Сведения в ней обновляют ежемесячно — до 10-го числа месяца, следующего за отчётным (часть 4 статьи 19), поэтому две редакции одной декларации могут заметно различаться.

Два подраздела раздела 19 легко пропустить. В 19.6 — целевой кредит на стройку: кто кредитор, какова сумма, сколько долга и неиспользованного остатка на последнюю отчётную дату (пункт 11.1 части 1 статьи 21). В 19.7 — сколько договоров долевого участия уже заключено, по видам объектов — жилые и нежилые помещения, машино-места, в том числе со счетами эскроу (пункт 11.2).

Что проверить до брони

  1. Банк эскроу. В подразделе 19.2 назван банк, в котором дольщики должны открыть счета эскроу. Сведения об этом банке обязан содержать и договор участия (часть 2 статьи 15.4) — сверьте их.
  2. Кто подписывает договор. Сверьте наименование, ИНН и ОГРН в договоре с разделами 1 и 2 декларации. Если в рекламе стоит бренд, посмотрите графу 1.6.1: коммерческое обозначение указывают, когда застройщик планирует использовать его в рекламе (пункт 1 части 1 статьи 20). Стороной договора может быть юридическое лицо с другим названием.
  3. Прошлые проекты. У каждого дома в разделе 4 стоит дата выдачи разрешения на ввод (графа 4.1.11). Если у вас есть декларация того дома, сравните эту дату с кварталом ввода из подраздела 17.1 её первой редакции: в поздних редакциях его могли сдвинуть.
  4. Финансы. Цифры раздела 6 берут из бухгалтерской отчётности, а промежуточную отчётность застройщик составляет поквартально (часть 5 статьи 3). Сравнивайте редакции с разной последней отчётной датой (графа 6.1.1): у соседних месячных редакций цифры могут совпадать.
  5. Школы и сады. Раздел 22 заполняют только в случаях из части 1 статьи 18.1, а к договорам со счетами эскроу статьи 18–18.2 не применяются (часть 4 статьи 15.4). Поэтому пустой раздел 22 не значит, что школы не будет. Посмотрите разделы 10 и 23 и спросите, по какому документу и когда объект построят.
  6. Что меняли в проекте. Раздел 24 — дата, раздел проектной документации и описание каждого изменения. Прочитайте его перед подписанием.
  7. Если декларация нарушает закон. Когда застройщик нарушил требования закона к декларации, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершённой под влиянием заблуждения. Если суд признает её недействительной, застройщик обязан вернуть деньги и уплатить проценты (часть 7 статьи 19). Учтите: к договорам со счетами эскроу часть 2 статьи 9, по которой считают эти проценты, не применяется, кроме расторжения по основаниям, возникшим после ввода дома (часть 4 статьи 15.4). До ввода деньги дольщика лежат не у застройщика, а на счёте эскроу (части 2 и 6 статьи 15.5).

Источники и дата сверки

Закон и форма сверены 27 сентября 2026 года. Их могут изменить. Перед сделкой откройте действующие редакции на официальном портале.

Текст: Егор МальцевОбновлено

Другие обзоры

Все обзоры