Срок сдачи новостройки: где его смотреть и как проверить дом по документам
Что на самом деле значит «срок сдачи» новостройки: два срока в проектной декларации, срок в договоре, разрешение на ввод, неустойка за просрочку — по закону № 214-ФЗ и Градостроительному кодексу.
Сводка
В рекламе новостройки обычно пишут один «срок сдачи». В документах их два, и путать их дорого.
Первый — предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Он указан в проектной декларации (пункт 9 части 1 статьи 21 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Это план застройщика.
Второй — срок передачи квартиры дольщику. В декларации он тоже есть (пункт 9.1 той же части). Главное — он обязательно записан в договоре участия в долевом строительстве (пункт 2 части 4 статьи 4). Без этого условия договор считается незаключённым (часть 5 статьи 4), а сам срок должен соответствовать декларации на момент заключения договора (часть 4.1 статьи 4). Передать квартиру застройщик обязан не позднее этого срока (часть 1 статьи 6).
В самой декларации оба срока стоят в разделе 17 формы, утверждённой приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр: квартал получения разрешения на ввод — в графике пункта 17.1, дата передачи — в пункте 17.2.
Порядок у сроков жёсткий. Квартиру передают не раньше, чем получено разрешение на ввод (часть 2 статьи 8). Сама декларация — официальный документ, который удостоверяет факты с юридическими последствиями для застройщика (часть 1 статьи 19).
Мы разобрали, в каком документе какой срок искать и что проверить до брони. Нормы сверены по официальному интернет-порталу правовой информации 27 сентября 2026 года.
По шагам
| Шаг | Документ | Что в нём смотреть | Норма |
|---|---|---|---|
| 1 | Разрешение на строительство | номер, дата и до какого числа действует | 214-ФЗ, ст. 21 ч. 1 п. 2; Градостроительный кодекс (дальше — ГрК), ст. 51 ч. 19 |
| 2 | Проектная декларация | предполагаемый срок получения разрешения на ввод | 214-ФЗ, ст. 21 ч. 1 п. 9 |
| 3 | Проектная декларация | срок передачи квартиры дольщику | 214-ФЗ, ст. 21 ч. 1 п. 9.1 |
| 4 | Договор участия | срок передачи — обязательное условие договора | 214-ФЗ, ст. 4 ч. 4 п. 2 и ч. 5 |
| 5 | Письмо застройщика о переносе | информация и предложение изменить договор не позже чем за два месяца до срока | 214-ФЗ, ст. 6 ч. 3 |
| 6 | Разрешение на ввод | подтверждает, что дом построен по разрешению и проекту | ГрК, ст. 55 ч. 1 |
| 7 | Сообщение о готовности и акт | сообщение — не менее чем за месяц до срока передачи, а если договор задаёт срок начала передачи — не менее чем за 14 рабочих дней до него; акт — не позже срока | 214-ФЗ, ст. 8 ч. 3 и ч. 4 |
Как читать таблицу. Разрешение на строительство выдают на весь срок по проекту организации строительства, кроме разрешений на отдельные этапы (части 19 и 12 статьи 51 Градостроительного кодекса). Если стройка идёт дольше, застройщик подаёт заявление о внесении изменений в разрешение, в том числе ради продления срока (часть 21.14 той же статьи). Разрешение на ввод удостоверяет, что дом построен в полном объёме по разрешению и проектной документации (часть 1 статьи 55). Оно же — основание поставить дом на государственный учёт (часть 10 статьи 55). Обязательства застройщика считаются исполненными, когда стороны подписали передаточный акт (часть 1 статьи 12 закона № 214-ФЗ).
Где смотреть
Застройщик раскрывает информацию в единой информационной системе жилищного строительства — информация считается раскрытой, когда она там размещена (часть 1 статьи 3.1 закона № 214-ФЗ). В этой системе должны лежать проектная декларация со всеми изменениями, разрешение на строительство и ежемесячные фотографии стройки (часть 2 и часть 3.2 той же статьи). Изменения в раскрытых документах размещают в течение трёх рабочих дней (часть 4). Сведения системы открыты и общедоступны, кроме сведений ограниченного доступа (часть 3 статьи 23.3).
Декларацию обновляют каждый месяц, не позднее 10-го числа следующего месяца (часть 4 статьи 19). Поэтому смотрите на дату редакции. Копия на сайте застройщика может отставать: закон требует раскрытия именно в системе, а не на своём сайте.
Полезная деталь. В декларации застройщик перечисляет проекты за три года до её публикации — свои, своего основного общества и его дочерних обществ, с местом и сроками ввода их в эксплуатацию (пункт 4 части 1 статьи 20). Сравните эти сроки с тем, что обещали декларации тех домов.
Если застройщик больше чем на полгода нарушил срок завершения строительства или срок передачи по договору, дом считается проблемным объектом (часть 1.1 статьи 23.1). Сведения реестра проблемных объектов тоже открыты, с той же оговоркой (часть 4 той же статьи).
Что проверить до брони
- Какой срок в рекламе. Спросите, что именно обещано: квартал ввода или дата передачи. Сверьте с декларацией — там есть оба.
- Хватит ли разрешения на строительство. Сравните дату, до которой оно действует, с кварталом ввода в декларации. Если разрешение кончается раньше, спросите, подано ли заявление о продлении.
- Дата в вашем договоре. Планируйте переезд по сроку передачи из договора, а не по кварталу ввода. Изменить этот срок можно только в порядке Гражданского кодекса (часть 3 статьи 6 закона № 214-ФЗ).
- Эскроу и срок ввода связаны. Деньги на счёт эскроу вносят на срок, который не может превышать срок ввода по декларации больше чем на шесть месяцев (часть 4 статьи 15.5). По заявлению дольщика срок депонирования можно продлить по истечении шести месяцев, но не более чем на два года. Сверьте срок депонирования в договоре эскроу со сроком ввода по декларации. Застройщик получает деньги со счёта после того, как представит банку разрешение на ввод или сведения о его размещении в системе (часть 6 статьи 15.5).
- Что будет при просрочке. За нарушение срока передачи застройщик платит неустойку: 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, гражданину — в двойном размере, то есть 1/150 (часть 2 статьи 6). Для домов с характеристиками уникального объекта по Градостроительному кодексу своя норма: при просрочке до 30 месяцев неустойка — не больше 5 % цены договора (часть 2.1 статьи 6 закона № 214-ФЗ). Правительство не раз исключало периоды из её расчёта. Последние два постановления: № 479 от 26.03.2022 — с 29.03.2022 по 30.06.2023 включительно; № 326 от 18.03.2024 — с 22.03.2024 по 31.12.2025 включительно. За дни с 01.07.2023 по 31.12.2025, не исключённые из расчёта, неустойку считают по ключевой ставке на день исполнения обязательства, но не выше ставки на 01.07.2023 (пункт 2 постановления № 326); для просрочки передачи это дни с 01.07.2023 по 21.03.2024. Более позднего исключения мы на официальном портале на 27.09.2026 не нашли.
Источники и дата сверки
- Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», редакция с изменениями от 09.04.2026: официальный портал правовой информации
- Градостроительный кодекс РФ, редакция с изменениями от 04.08.2026: официальный портал правовой информации
- Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479: текст
- Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (с изменениями от 30.12.2025 № 2227): текст
- Форма проектной декларации — приказ Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр: текст
Нормы сверены 27 сентября 2026 года. Законы и постановления меняются. Перед сделкой откройте действующую редакцию на официальном портале.
Текст: Егор МальцевОбновлено
Другие обзоры
Все обзоры-
Жилые комплексы · 6 минут
ЖК «Публицист» в Пушкино: корпуса, сроки ввода и окрестности по документам
Что внутри
Какие корпуса ЖК «Публицист» в Пушкино строятся, когда их вводят и когда передают квартиры — по проектной декларации и разрешению на строительство.
-
Жилые комплексы · 8 минут
ЖК «Отрадный» в Мытищах: корпуса, сроки ввода по документам и что рядом
Что внутри
Какие корпуса ЖК «Отрадный» в Мытищах ещё без разрешения на ввод, что говорят их документы, как вводили прошлые дома — по документам застройщика.
-
Жилые комплексы · 7 минут
ЖК «Отрада» в Красногорске: корпуса, сроки ввода и окрестности по документам
Что внутри
Что строится в ЖК «Отрада» в посёлке Отрадное: новый корпус 3, сроки ввода и передачи квартир, введённые дома и что рядом — по документам застройщика и данным администрации.